住宅类房产应以自住需求为主

    按常理，住宅类房产应以自住需求为主，适当包容一定合理比例的投资性需求，以保证并满足市场上客观存在的流动性人口租房需求的有效供应量。而商业地产则应主要以满足投资出租为主，自用经商为辅，这是在社会市场化经济生活中自然形成的一种十分成熟稳定的业态。另外，由于我国改革30年的持续发展，一部分群体已经率先富了起来，各人群之间所拥有财产的多寡不均已成为不争的事实。

    拥有财产较多的人群，自发地自觉地要通过各种投资甚至合法的投机性运作达到资本增值，这不是靠任何行政部门的限制性政策和措施就可以根本抑制得了的。就拿房地产来讲，如果把更适合投资性购买的商业物业从政策上加以堵塞，令其投资途径不甚畅通，势必会把投资资金挤向原本更适合自住需求的住宅类购买上去。针对这一问题，我在去年全国政协会议上提出了《关于调整个人商业用房贷款限制政策的建议》的提案，有关部门的回复认为“调整和放宽个人商业用房贷款政策，可能会进一步加大市场炒作的风险，不利于房地产市场的健康发展”因而未能采纳。

    事实上，2009年的房地产市场中，商业物业类非但没有炒作暴涨，反而是一边倒地冷清蛰伏致使房地产业内部加剧了供需结构失衡，从而加倍放大了住宅类物业的市场风险。政府严格限制商业物业投资性购买的初衷是防范风险，如果放在以往经济背景下孤立地看似乎并不无道理。但是若将它放到我国当前和今后经济结构调整的大盘中去审视，就不可避免地暴露出了许多弊端。2009年的市场实际就证明了其结果却适得其反，摁下了葫芦浮起了瓢，不但造成了商业物业销售不畅大量空置，同时还驱使住宅类的投资性甚至投机性购买出现不正常暴涨，对银行造成的风险不能说不大。这不能不说是一个值得反思的深刻的教训。

    为了尽早扭转这种不利局面，当前应从优化房地产市场内部需求结构入手，对已经过时的政策规定进行适时调整，我再次提议：

    一．再次对中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发［2003］121号）有关规定进行综合效果评估，并加以适当调整，主要是将个人购置商业用房申请贷款的抵借比不得超过60%调整为70%,贷款期限最长不得超过10年调整为20年；放款条件由所购商业用房为竣工验收的房屋改为主体结构已封顶；对“商住两用房”的贷款申请调整为按照个人住房管理。

    二．建议将面向社会包括个人销售的商业物业的使用权（即所谓发证产权）年限由现行的40年或50年一律调整为70年，与住宅类执行同一标准。这样做，有利于社会性财产制度预期的稳定，对稳定人们的投资置业信心利大于弊，对社会经济的稳定发展也有益无害。