虎门步行街向MALL转型能成功吗

　　我查了一下MALL的词义——作为零售业最高级的业态模式，MALL产生于二十世纪初，盛行于五六十年代，九十年代则迈向发展的新高峰。并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性消费方式、完 善的环境配套以及各具特色的主题规划风靡欧、美、日及东南亚各国。MALL与购物中心的 主要区别在于后者一般位于都市繁华商业区，竖向发展，以购物为主也兼顾其他消费方式。

　　而MALL至少包含以下四个特点：规模大，占地面积大、绿化面积大、停车场规模大，因此 一般位于城郊结合处；功能齐全，至少有两家主力店、多家餐饮店和庞大的娱乐场所，涉及 的行业包括衣、食、住、行、玩、学等方面；各种功能互相渗透，这与各种业态互不相干、 只顾各自经营的购物中心有着很大的区别；主题明确、个性突出，营造一种立体生活模 式。MALL是在一般购物中心的基础上发展起来的，正是克服了购物中心的缺点：空间有 限、功能残缺、缺乏个性等。满足消费者充分选择、休闲生活和个性消费等要求，MALL才 真正得到消费者的认同并成为人们生活的一部分。

　　看看这个定义和首页上简单描述的比较一下，我觉得虎门步行街的这个MALL的转型比较玄了！

　　首先，收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。请正在雄心勃勃策划虎门MALL的高层思考一下，都有哪些收入层次、消费层次的人，会到这个MALL来消费呢？而自身又希望从中得到多少营业额和利润呢？如果确实可行，又能支撑多久呢？

　　其次，交通的高度发达以及汽车的广泛普及是MALL发展的必要因素。MALL的功能特点决定了它的辐射范围即生存条件必须达 到200-300公里。据国际购物中心城市协会资料表明，美国的家庭汽车拥有率达到60％时，MALL才成熟发展，但对于东南亚等国家，协会认为家庭汽车拥有率达到15％-20％已经足够。

　　这些数据对虎门步行街准备搞MALL，有什么提示没有？还有一点，就是本地人的消费习惯，这才是最要命的！有多少虎门本地人到MALL消费？有多少虎门之外的东莞本地人愿意到虎门MALL消费？有多少珠三角有车族会到虎门MALL来消费？外来打工者数量上是远远够了，但是说到消费能力，本地人一个顶50个外来打工者！这个时候，就看投资MALL的人们，能否熬得过漫长的低增长甚至负增长期了！最好的、最近的例子，请看华南MALL的现状就知道了。